{"id":13625,"date":"2023-01-09T10:21:17","date_gmt":"2023-01-09T09:21:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.brrs-rechtsanwaelte.de\/?p=13625"},"modified":"2024-10-31T11:11:57","modified_gmt":"2024-10-31T10:11:57","slug":"insolvenz-des-bautraegers-auf-dem-vergleichswege-loesungen-finden","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.brrs-rechtsanwaelte.de\/de\/2023\/01\/09\/insolvenz-des-bautraegers-auf-dem-vergleichswege-loesungen-finden\/","title":{"rendered":"Insolvenz des Bautr\u00e4gers – auf dem Vergleichswege L\u00f6sungen finden"},"content":{"rendered":"

Eschborn\/Bonn, 9. Januar 2023: Die Insolvenz des Bautr\u00e4gers kann sich f\u00fcr Bauherren zum Alptraum entwickeln.<\/h2>\n

Statt der Errichtung der Traumimmoblie drohen Baustopp und unkalkulierbare Kostenrisiken – guter anwaltlicher Rat ist hier Gold wert.<\/p>\n

Einheitlicher Bautr\u00e4gervertrag<\/h3>\n

BRRS-Partner Rechtsanwalt Markus Ritterrath<\/a> hatte es 2022 mit solchen F\u00e4llen zu tun. Mitte der 2010er Jahre kauften Interessenten Immobilien von einem Bautr\u00e4ger und beauftragten diesen gleichzeitig mit der Errichtung des Geb\u00e4udes (sog. einheitlicher Bautr\u00e4gervertrag). Zugunsten der Erwerber wurden Auflassungsvormerkungen ins Grundbuch eingetragen. Nachdem es zun\u00e4chst zu Bauverz\u00f6gerungen kam, meldete der Bautr\u00e4ger im Jahr 2020 schlie\u00dflich Insolvenz an. Zu diesem Zeitpunkt waren die Immobilien weder fertiggestellt noch die Erwerber im Grundbuch als Eigent\u00fcmer eingetragen. Es stellte sich heraus, dass der Bautr\u00e4ger eine von mehr als 200 Gesellschaften der Firmengruppe der German Property Group GmbH war. Die Insolvenzverfahren erlangten internationale Bekanntheit.<\/p>\n

Klageerhebung drohte<\/h3>\n

Mit Er\u00f6ffnung des Insolvenzverfahrens w\u00e4hlte der Insolvenzverwalter die Nichterf\u00fcllung des Bauvertrages, sodass die Immobilien nicht mehr fertiggestellt wurden. Der Insolvenzverwalter hatte zudem die Masseunzul\u00e4nglichkeit nach \u00a7 208 InsO angezeigt. Entsprechend des Baufortschrittes sollten die Erwerber die bisher erbrachten Bauleistungen bezahlen. Neben der fehlenden Fertigstellung zeigten sich M\u00e4ngel, insbesondere auch am Teilungsplan, sodass von den Erwerbern Gegenforderungen geltend gemacht wurden. Baufortschritt und M\u00e4ngelumfang waren streitig. Nachdem vergeblich versucht wurde, die Angelegenheit zu l\u00f6sen, stand eine Klageerhebung im Raum. In dieser Lage wendeten sich gleich mehrere Gl\u00e4ubiger an Rechtsanwalt Ritterrath und baten um insolvenzrechtliche Beratung.<\/p>\n

Aufspaltung des Bautr\u00e4gervertrages<\/h3>\n

Von zentraler Bedeutung war die Anwendbarkeit der Regelungen des \u00a7 106 InsO. Grunds\u00e4tzlich besteht ein Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung zur Eigentums\u00fcbertragung dann, wenn die Gegenleistung erbracht und die eigenen Pflichten mithin erf\u00fcllt sind. Ein einheitlicher Bautr\u00e4gervertrag enth\u00e4lt sowohl einen kaufvertragsrechtlichen als auch einen werkvertragsrechtlichen Teil. Diese Unterscheidung ist von Bedeutung. Der kaufrechtliche Teil (Eigentumsumschreibung) und der werkvertragsrechtliche Teil (mangelfreie Bauleistung) m\u00fcssen rechtlich und gedanklich getrennt voneinander betrachtet werden. Eine Vormerkung dient der dinglichen Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs auf Eintragung oder L\u00f6schung eines Rechts an einem Grundst\u00fcck. Die Vormerkung sichert mithin ausschlie\u00dflich den kaufvertragsrechtlichen Anspruch des Vertrages. Mit Er\u00f6ffnung des Insolvenzverfahrens kommt es ausnahmsweise zu einer rechtlichen Aufspaltung des einheitlichen Bautr\u00e4gervertrages.<\/p>\n

Hohes Kostenrisiko bei Masseunzul\u00e4nglichkeit<\/h3>\n

\u201eBauprozesse k\u00f6nnen sich \u00fcber einige Jahre hinziehen und sind nicht selten mit erheblichen Kosten verbunden. Erschwerend kam vorliegend ein starker insolvenzrechtlicher Einschlag hinzu. Eine angemessene au\u00dfergerichtliche Einigung kann Geld, Zeit und Nerven sparen\u201c, erkl\u00e4rt Ritterrath. Solange Masseunzul\u00e4nglichkeit im Verfahren besteht, sind zur Insolvenztabelle angemeldete Forderungen wirtschaftlich wertlos, da keine Quotenaussicht besteht. Auch der Ausgleich sog. (Neu-)Masseverbindlichkeiten ist nicht sichergestellt. Damit besteht selbst f\u00fcr den Fall eines sp\u00e4teren prozessualen Obsiegens ein Ausfallrisiko f\u00fcr die angefallenen Gerichts-, Anwalts- und Gutachterkosten.<\/p>\n

Rechtsanwalt Ritterrath<\/a> hat sodann Kontakt zum Insolvenzverwalter aufgenommen und die Sachlage er\u00f6rtert. Nach R\u00fccksprache mit den Mandanten konnte eine vergleichsweise Einigung erzielt werden. \u201eSelbst wenn die wesentlichen Punkte gekl\u00e4rt sind, k\u00f6nnen Einigungen noch im Rahmen der konkreten Vertragsgestaltung scheitern, gerade wenn der Fall so komplex und vielschichtig ist wie vorliegend\u201c, beschreibt Ritterrath die Vergleichsverhandlungen und die Ausarbeitung der vertraglichen Regelungen. Er erreichte schlie\u00dflich, ohne gerichtliche Schritte einleiten zu m\u00fcssen, die Eigentumsumschreibung der Immobilien zugunsten der Mandanten.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Eschborn\/Bonn, 9. Januar 2023: Die Insolvenz des Bautr\u00e4gers kann sich f\u00fcr Bauherren zum Alptraum entwickeln. 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